力高集团负债率「力高地产」

编辑导语：联合国际认为，力高集团的评级受限于其中等的营运规模、较高的财务杠杆和正在收窄的利润率。也就是说，力高集团的债务压力和业绩表现都是有问题的。

新的一年，摆在众多房企面前的重任，还是偿还债务。

就在近日，力高集团再次完成了一笔美元债的部分回购。

之所以提前回购，还是为了提升市场及投资者信心，展示力高集团“不差钱”的一面。

不过，联合国际确认力高集团“BB-”的国际长期发行人评级，评级展望稳定，同时确认其高级无抵押债券“BB-”的国际长期发行债务评级。

对此，联合国际认为，力高集团的评级受限于其中等的营运规模、较高的财务杠杆和正在收窄的利润率。

讲得直白点，就是力高集团的债务压力和业绩表现都是有问题的。

短债压力大，10亿美元债年内到期

回购，成了房企提振市场信心的重要手段，力高集团同样深谙此道。

1月7日，力高集团发布公告称，进一步回购2022年4月到期优先票据，总金额1050万美元。自此，力高集团已经完成该票据4900万美元的回购，占原发行本金额的17.19%。

这是继11月15日之后，力高集团再一次提前回购优先票据。此前，力高集团一共回购了三笔合计6834.8万美元债。而完成此次回购之后，其累计回购票据总本金额已有7885万美元。

但是，这近8000万美元的票据回购，对于力高集团即将到期的美元债规模而言，只是个零头。

据统计，目前力高集团共存续5笔美元债，存续规模10.47亿美元，其中将有3笔总规模超10亿美元债于一年内到期。

由此可以看出，力高集团的债务压力有多大。

值得注意的是，力高集团的美元债发行利率都不低，最高达到了13%。

而力高集团之所以可以容忍如此高的利率，还是要归因于其对于规模的野心。

这一点，从力高集团近些年的拿地热情就可以看出。

但是，拿地即意味着大规模资金的投入。数据显示，由于拿地耗费大量资金，2018和2020年，力高集团经营性现金流净额均为净流出状态，分别为-22.56亿和-11.94亿元。

而在2021年上半年，虽然力高集团的经营活动现金流净额16.43亿元，但其投资活动现金流净额为-26.57亿元，最终还得靠融资来补充资金。

2021年上半年，力高集团多次发债，包括4月和7月连发两笔高息美元债，合计募集资金8.85亿美元，发行利率分别为8%和10.5%。

而得益于发债融资成功，2021年上半年，力高集团的现金及等价物净增加了16.37亿元，达112.95亿元。

但是，由于2021年下半年行业融资渠道收紧，力高集团的融资行为也受到了影响。

而进入2022年，光是美元债这一项，力高集团就得还差不多六十亿元。

再加上短期借款、应付票据以及其他一年到期的非流动性负债，力高集团的短债压力肯定不小。

销量表现不及拿地增速，盈利能力继续承压

而就偿还债务而言，销售回款还是最重要的办法。

根据最新数据，力高集团2021年全年累计实现合约销售额约为470.11亿元，合约销售面积约535.71万平方米，在克而瑞排行榜中位列第69位。

这一销售表现，或许只能用一般来形容。

事实上，虽然近年来力高集团的拿地热情高涨，但是其转化销量的能力并不优秀。数据显示，2018年-2020年，力高集团销售额分别为219.86亿、274.12亿以及409.75亿元，同比增长分别66.6%、24.68%和49.48%。

但是，这一销售增速，与力高集团的拿地速度，还是有明显差距的。

数据显示，力高集团的土储由2017年底的489万平方米，增至2020年底的2340万平方米，四年时间增加了近4倍。

而在2021年，力高集团的拿地热情依然不减。2021年上半年，力高集团新获取16宗地块，以316.7亿元的拿地总金额位列第45位，力压一众千亿房企，可见其扩张野心。

但是，一年下来，力高集团的销量排名，落在了69名。

也就是说，虽然得益于土储的大幅增加，力高集团的销量增长势头确实不错，但是不及其拿地增速，距离千亿规模更是有不小的距离。

值得注意的是，受大环境影响，自2021年下半年以来，力高集团销售额连续下降。

此外，在经营业绩方面，数据显示，2021年上半年力高集团实现营业收入91.3亿元，同比增长约36.2%；实现归母净利润约5.3亿元，同比增长19.9%。

业绩虽看似亮眼，但力高集团盈利能力下滑却非常明显。

相关数据显示，2019年以来，力高集团毛利率和净利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，净利率由18.04%下滑至11.59%。

而根据2021年中期业绩报，期内力高集团的毛利率为24.8%，较上年同期增加3.9个百分点，但是仍低于2020年26.7%的行业平均毛利率约1.9个百分点。

而在2021年下半年，受困于房地产市场的普遍低迷，力高集团的盈利能力或许将进一步下降。

而对于上述一系列问题，等力高集团的年报出炉，自见分晓。

原文作者：梁华梁

编辑：华梁